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Pfandrecht des Vermieters

Dem Vermieter steht grundsätzlich an allen eingebrachten Gegenständen des Mieters ein Pfandrecht zu, sofern er Forderungen aus dem Mietverhältnis hat. Das Pfandrecht erstreckt sich auch auf ein Kfz, welches in die vermietete Garage eingestellt wurde.

Ausgenommen vom Pfandrecht sind Gegenstände, die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienen oder die zur bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung erforderlich sind.

Mietwucher

Mietwucher ist eine Straftat, sofern die Zwangslage, Unerfahrenheit oder Willensschwäche eines anderen in der Form ausgebeutet wird, dass Wohnraum zu einem Preis vermietet wird, der die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50% überschreitet.

Zivilrechtliche Folge ist nicht die Nichtigkeit des Mietvertrages, sondern nur der Vereinbarung über die Miethöhe. Der Mietvertrag wird mit einer angemessenen Miethöhe aufrechterhalten.

Mietvertrag

Der Mietvertrag regelt die wechselseitigen Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter und begründet das Rechtsverhältnis zwischen den beiden. Schriftform ist hierbei nicht zwingend erforderlich, empfiehlt sich aber unbedingt.

Kostenmiete

Betrifft Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, landläufig auch „Sozialwohnungen“ genannt. Für diese darf nur die Miete verlangt werden, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Diese ist mittels einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln.

Eine einseitige Mieterhöhung des Vermieters ist zulässig, sofern eine geänderte Wirtschaftlichkeitsberechnung eine entsprechend höhere Kostenmiete ergibt.

Kleinreparaturen

… auch Bagatellreparaturen genannt. Diese sind, sofern im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, bis zu einer bestimmten Höhe (in der Regel maximal 90,00 EUR je Reparatur) vom Mieter zu tragen, falls es sich um Schäden an Dingen handelt, die dem ständigen Zugriff des Mieters unterworfen sind (z. B. Fenstergriffe, Waschbeckenarmatur).

Sofern eine Reparaturrechnung höher als der vereinbarte Betrag ausfällt, handelt es sich nicht um eine Kleinreparatur im Sinne der Vereinbarung, der Mieter hat dann auch keine anteiligen Kosten (es sei denn, er ist Verursacher) zu tragen.

Kinderspielplatz

Ein Spielplatz auf dem Grundstück ist grundsätzlich für die im Haus vorhandenen Kinder gedacht. Die erstmalige Errichtung stellt, ebenso wie die Anschaffung neuer Spielgeräte, keine bauliche Veränderung dar, so dass darüber durch einfachen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung beschlossen werden kann.

Kellerräume

Diese sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum, können jedoch, sofern sie abgeschlossen sind, als Nebenräume dem Sondereigentum zugeordnet werden, es sei denn, sie dienen zwingend gemeinschaftlichen Aufgaben. Sie dürfen, auch wenn sie im Sondereigentum stehen, nicht zu Wohnzwecken oder als Büro genutzt werden.

Kaution

In der Regel ist bei Abschluss eines Mietvertrages eine Kaution in Höhe von bis zu drei Monats-Kaltmieten durch den Mieter zu hinterlegen, sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Diese dient zur Sicherung aller künftigen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag. Die Kaution ist vom Vermieter getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die gesamten Zinserträge stehen hierbei dem Mieter zu, werden jedoch während der Dauer der Mietzeit nicht ausgezahlt, sondern erhöhen das Kautionsguthaben.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nebst angefallener Zinsen besteht erst nach angemessener Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses (in der Regel drei bis sechs Monate, je nach Rechtsprechung), wobei Forderungen aus dem Mietverhältnis, insbesondere wegen nicht ordnungsgemäßer Übergabe der Mieträume, und ein Einbehalt wegen noch ausstehender Betriebskostenabrechnung aufzurechnen sind.

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage wird durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung eingeführt und kann von jedem Miteigentümer verlangt werden. Eine fehlende oder zu niedrige Rücklage widerspricht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Bei der Rücklage handelt es sich um Eigenkapital der einzelnen Miteigentümer (Eigentum besteht jeweils in Höhe des Miteigentumsanteils am Gesamtkapital), das sicherstellen soll, dass notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum nicht am Geldmangel scheitern.

Der Verwalter ist verpflichtet, die Instandhaltungsrücklage sicher und zinsbringend anzulegen, z. B. auf einem Spar- oder Festgeldkonto.

Instandhaltung

Jeder Miteigentümer hat eine Instandhaltungs- und Nutzungspflicht, d. h. er muss sein Sondereigentum so nutzen und instand halten, dass dadurch keinem anderen Miteigentümer ein Nachteil entsteht.

Unter der ordnungsgemäßen Instandhaltung versteht man die Erhaltung des bestehenden bzw. die Wiederherstellung des zuvor vorhandenen ordnungsgemäßen Zustandes.

Zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gehören auch pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen. Die hierfür erforderlichen Maßnahmen zu treffen ist grundsätzlich Aufgabe des Verwalters. Er hat deshalb folgende Pflichten:

Einleitung von Sofortmaßnahmen in dringenden Fällen (z. B. Undichtigkeit des Daches), regelmäßige Begehung des Wohnungseigentumsobjektes, Vorbereitung der Beschlussfassung für die Instandhaltung bzw. -setzung, Angebotseinholung und Auftragsvergabe nach entsprechendem Eigentümerbeschluss, Überwachung und Abnahme von Arbeiten sowie Mitwirkung bei der Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage.