Lexikon/FAQ

Gemäß WEG ist jeder Teilungserklärung ein Aufteilungsplan beizufügen, in dem deutlich gekennzeichnet ist, welcher Raum zu welchem Wohnungseigentum gehört und wo die Grenzen von Sonder- und Gemeinschaftseigentum verlaufen. Dies kann entweder der Bauplan sein oder, bei einem bei Aufteilung bereits bestehenden Gebäude, ein Baubestandsplan.
Dieser Aufteilungsplan ist als Bestandteil der Teilungserklärung für jeden Miteigentümer verbindlich.
Der Beirat ist ein Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft, das nicht zwingend notwendig ist, aber auf Wunsch der Miteigentümer eingesetzt werden kann.
Er wird durch Mehrheitsbeschluss gewählt. Seine Aufgabe ist es, den Verwalter zu unterstützen, z.B. bei der Vorbereitung der Eigentümerversammlung, Mithilfe bei der Ausführung von Beschlüssen, Überprüfung der Einhaltung der Hausordnung, Angebotseinholung und der Information der übrigen Miteigentümer.
Eigenbedarf ist das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, um die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes zu nutzen, wobei hier nur die Nutzung als Wohnräume, nicht jedoch für gewerbliche Zwecke gemeint ist.
Die Entlastung des Verwalters wird regelmäßig in der ordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen. Der alleinige Beschluss über die Jahresabrechnung stellt jedoch bereits eine stillschweigende Entlastung dar.
Ist der Verwalter für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel das jeweils abgerechnete Wirtschaftsjahr) entlastet, so ist er für diesen Zeitraum freigestellt von Ersatzansprüchen, Verpflichtungen und Erklärungen.
Nach geltendem Gesetz müssen die Gelder einer Eigentümergemeinschaft getrennt vom übrigen Vermögen des Verwalters gehalten werden. Hierzu wird in der Regel ein sogenanntes „schlichtes Treuhandkonto“ eingerichtet, bei dem der Verwalter als Kontoinhaber geführt wird, der Bank gegenüber aber die wirtschaftliche Berechtigung Dritter (=Eigentümergemeinschaft) zum Ausdruck gebracht wird.
Selbstverständlich ist für jede Eigentümergemeinschaft ein gesondertes Konto zu führen.
In der Heizkostenverordnung ist die verbrauchsabhängige Abrechnung (mindestens 50%, jedoch höchstens 70%) der Heizkosten zwingend vorgeschrieben, die verbleibenden Kosten werden nach einem festen Schlüssel (z.B. Wohnfläche oder Miteigentumsanteile) aufgeteilt.
Umlagefähig sind alle Kosten der gemeinschaftlich betriebenen Heizungsanlage bzw. Warmwasserversorgungsanlage (Zentralheizung). Hierzu gehören insbesondere folgende Kosten:
Die verbrauchte Energie einschließlich ihrer Lieferung, die Zähler- und Grundkosten der Energieversorgung, der Betriebsstrom, die Wartung, die regelmäßige Prüfung und Einstellung durch den Fachmann (Schornsteinfeger, Heizungsbauer), die Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Abgasmessung, die Anmietung/Wartung der Verbrauchserfassungsgeräte, die Berechnung und Aufteilung der angefallenen Kosten. Grundsätzlich nicht zu den Heizkosten zählen die Kosten für Reparaturen. Über die Heizkosten ist einmal jährlich abzurechnen.
Die Instandhaltungsrücklage wird durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung eingeführt und kann von jedem Miteigentümer verlangt werden. Eine fehlende oder zu niedrige Rücklage widerspricht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Bei der Rücklage handelt es sich um Eigenkapital der einzelnen Miteigentümer (Eigentum besteht jeweils in Höhe des Miteigentumsanteils am Gesamtkapital), das sicherstellen soll, dass notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum nicht am Geldmangel scheitern.
Der Verwalter ist verpflichtet, die Instandhaltungsrücklage sicher und zinsbringend anzulegen, z.B. auf einem Spar- oder Festgeldkonto.
Diese sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum, können jedoch, sofern sie abgeschlossen sind, als Nebenräume dem Sondereigentum zugeordnet werden, es sei denn, sie dienen zwingend gemeinschaftlichen Aufgaben. Sie dürfen, auch wenn sie im Sondereigentum stehen, nicht zu Wohnzwecken oder als Büro genutzt werden.
… auch Bagatellreparaturen genannt. Diese sind, sofern im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, bis zu einer bestimmten Höhe (in der Regel maximal 90,00 Euro je Reparatur) vom Mieter zu tragen, falls es sich um Schäden an Dingen handelt, die dem ständigen Zugriff des Mieters unterworfen sind (z.B. Fenstergriffe, Waschbeckenarmatur).
Sofern eine Reparaturrechnung höher als der vereinbarte Betrag ausfällt, handelt es sich nicht um eine Kleinreparatur im Sinne der Vereinbarung, der Mieter hat dann auch keine anteiligen Kosten (es sei denn, er ist Verursacher) zu tragen.
Der Mietvertrag regelt die wechselseitigen Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter und begründet das Rechtsverhältnis zwischen den Beiden. Schriftform ist hierbei nicht zwingend erforderlich, empfiehlt sich aber unbedingt.
Dem Vermieter steht grundsätzlich an allen eingebrachten Gegenständen des Mieters ein Pfandrecht zu, sofern er Forderungen aus dem Mietverhältnis hat. Das Pfandrecht erstreckt sich auch auf ein Kraftfahrzeug, welches in die vermietete Garage eingestellt wurde.
Zum Sondereigentum gehören alle Gebäudeteile, die nicht zwingend per Gesetz oder durch Vereinbarung dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet wurden. Insbesondere gehören zum Sondereigentum:
Räume, die im Aufteilungsplan als Sondereigentum bezeichnet wurden und in sich abgeschlossen sind sowie Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass der Rest des Gebäudes beeinträchtigt wird, insbesondere nicht-tragende Wände, Sanitärgegenstände, Lichtschalter, Innentüren in der Wohnung, Fußbodenbeläge etc.
Hierbei wird eine unterschiedliche Miethöhe für bestimmte Zeiträume bereits im Mietvertrag vereinbart. Dabei muss die Miete jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bleiben und betragsmäßig ausgewiesen sein, die alleinige Angabe einer prozentualen Erhöhung genügt den Anforderungen nicht. Die Vereinbarung bedarf zwingend der Schriftform.
Zur Bildung von Teileigentum hat der Eigentümer dem Grundbuchamt eine Erklärung abzugeben, nach der er das Gebäude in Wohnungseigentum teilt (= Teilungserklärung). Hierzu sind eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des zuständigen Bauordnungsamtes und ein Aufteilungsplan erforderlich sowie die Aufteilung des Grundstückes samt Gebäude in Bruchteilseigentum (= Miteigentumsanteile).
Der Verwalter vertritt die Eigentümergemeinschaft als Treuhänder und ist damit „nur“ Beauftragter und damit an die Weisungen der Eigentümergemeinschaft gebunden. Die Bestellung ist personenbezogen und kann deshalb nicht einseitig durch den Verwalter auf einen anderen übertragen werden.
Der Verwalter ist für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich, ebenso für den Abschluss aller notwendigen Versorgungs- und Versicherungsverträge.
Alle Rechte und Pflichten des Verwalters sind in § 27 des WEG geregelt, wobei vieles unabdingbar ist. Hierzu gehören insbesondere die Aufstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sowie die Abhaltung einer mindestens jährlichen Eigentümerversammlung. Außerdem ist er berechtigt und auch verpflichtet, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung durchzuführen.
Die Einzelheiten der Verwaltung, insbesondere auch die hierdurch entstehenden Verwalterkosten werden in einem Verwaltervertrag gesondert vereinbart.
Dieser liegt vor, wenn der Tag des Mietvertragsendes kalendermäßig bestimmt oder bestimmbar ist. Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf dieses Tages. Eine ordentliche Kündigung ist während dieser Laufzeit des Vertrages grundsätzlich ausgeschlossen, wobei die Rechtsprechung zwischenzeitlich Ausnahmen in engem Rahmen zulässt.
Hierbei handelt es sich um Betriebskosten für die Wartung und den Betrieb des Aufzugs, nicht jedoch für Reparaturen.
Die Aufzugskosten sind grundsätzlich von allen Miteigentümern bzw. allen Mietern zu tragen, nach geltender Rechtsprechung auch von Eigentümern/Mietern der Erdgeschosseinheiten.
Hierbei handelt es sich um alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Nutzung der Wohnung anfallen und in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind, sofern im Mietvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde.
Zu den Betriebskosten zählen in der Regel Grundsteuer, Kosten der Müllentsorgung, Wasserkosten, Kosten der Entwässerung und der Kanalbenutzung, Straßenreinigung, Hausmeisterkosten, Aufzugskosten, Versicherungsbeiträge für Gebäude – und Haftpflichtversicherung, Allgemeinstrom, Gartenpflege, Hausreinigung etc.
Über die Betriebskosten ist einmal jährlich abzurechnen, wobei vom Mieter neben der Kaltmiete regelmäßige monatliche Vorauszahlungen zu leisten sind, die in der Jahresabrechnung in Anrechnung zu bringen sind.
Grundsätzlich nicht zu den Betriebskosten zählen Reparaturkosten.
Die Abrechnung hat dem Mieter innerhalb einer Ausschlussfrist von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungsjahres zuzugehen, anderenfalls sind, sofern nicht gute Gründe für die verspätete Abrechnung vorliegen, Nachforderungen des Vermieters verwirkt.
Gemäß der WEG hat der Verwalter mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung (= ordentliche Eigentümerversammlung) abzuhalten, bei besonderen Vorkommnissen oder auf Antrag einzelner Miteigentümer auch häufiger (= außerordentliche Eigentümerversammlung).
Die Eigentümerversammlung ist durch den Verwalter schriftlich und mit einer Frist von mindestens einer Woche ab Zugang des Einladungsschreibens unter Beifügung der Tagesordnung einzuberufen.
Versammlungsleiter ist grundsätzlich der Verwalter. Teilnahmeberechtigt ist jeder eingetragene Wohnungseigentümer.
Die Versammlung ist beschlussfähig, sofern mindestens 50,1 % aller Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten sind.
Das Gemeinschaftseigentum ist im WEG bestimmt. Hiernach sind das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum eines Gebäudes stehen, Gemeinschaftseigentum.
Insbesondere gehören zum Gemeinschaftseigentum die Teile des Gebäudes, die zu dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Dies sind z.B. Hofflächen, Dächer, tragende Mauern, Treppenhäuser, Fahrstühle, Außentüren und -fassaden etc.
Hierbei handelt es sich um eine Zusammenfassung von Rechten und Pflichten aller Miteigentümer bzw. Mieter eines Hauses. Sie hat rechtliche Bestimmungen, Erfordernisse der Verkehrssicherungspflicht und gegenseitige Rücksichtsregelungen angemessen zu berücksichtigen und wird für jeden Eigentümer/Bewohner des Hauses bindend.
Die Überwachung der Einhaltung der Hausordnung ist Aufgabe des Verwalters, ebenso die Aufstellung einer Hausordnung, sofern noch keine vorhanden ist.
Jeder Miteigentümer hat eine Instandhaltungs- und Nutzungspflicht, d.h. er muss sein Sondereigentum so nutzen und instandhalten, dass dadurch keinem anderen Miteigentümer ein Nachteil entsteht.
Unter der ordnungsgemäßen Instandhaltung versteht man die Erhaltung des bestehenden bzw. die Wiederherstellung des zuvor vorhandenen ordnungsgemäßen Zustandes.
Zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gehören auch pflegende, erhaltende und vorsorgende Maßnahmen. Die hierfür erforderlichen Maßnahmen zu treffen, ist grundsätzlich Aufgabe des Verwalters. Er hat deshalb folgende Pflichten:
Einleitung von Sofortmaßnahmen in dringenden Fällen (z.B. Undichtigkeit des Daches), regelmäßige Begehung des Wohnungseigentumsobjektes, Vorbereitung der Beschlussfassung für die Instandhaltung bzw. -setzung, Angebotseinholung und Auftragsvergabe nach entsprechendem Eigentümerbeschluss, Überwachung und Abnahme von Arbeiten sowie Mitwirkung bei der Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage.
In der Regel ist bei Abschluss eines Mietvertrages eine Kaution in Höhe von bis zu drei Monats- Kaltmieten durch den Mieter zu hinterlegen, sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Diese dient zur Sicherung aller künftigen Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag. Die Kaution ist vom Vermieter getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die gesamten Zinserträge stehen hierbei dem Mieter zu, werden jedoch während der Dauer der Mietzeit nicht ausgezahlt, sondern erhöhen das Kautionsguthaben.
Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nebst angefallenen Zinsen besteht erst nach angemessener Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses (in der Regel drei bis sechs Monate, je nach Rechtsprechung), wobei Forderungen aus dem Mietverhältnis, insbesondere wegen nicht ordnungsgemäßer Übergabe der Mieträume, und ein Einbehalt wegen noch ausstehender Betriebskostenabrechnung aufzurechnen sind.
Ein Spielplatz auf dem Grundstück ist grundsätzlich für die im Haus vorhandenen Kinder gedacht. Die erstmalige Errichtung stellt, ebenso wie die Anschaffung neuer Spielgeräte, keine bauliche Veränderung dar, so dass darüber durch einfachen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung beschlossen werden kann.
Betrifft Wohnungen, die mit öffentlichen Geldern gefördert wurden, landläufig auch „Sozialwohnungen“ genannt. Für diese darf nur die Miete verlangt werden, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Diese ist mittels einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln.
Eine einseitige Mieterhöhung des Vermieters ist zulässig, sofern eine geänderte Wirtschaftlichkeitsberechnung eine entsprechend höhere Kostenmiete ergibt.
Mietwucher ist eine Straftat, sofern die Zwangslage, Unerfahrenheit oder Willensschwäche eines anderen in der Form ausgebeutet wird, dass Wohnraum zu einem Preis vermietet wird, der die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50% überschreitet.
Zivilrechtliche Folge ist nicht die Nichtigkeit des Mietvertrages, sondern nur die Vereinbarung über die Miethöhe. Der Mietvertrag wird mit einer angemessenen Miethöhe aufrechterhalten.
Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört es, von jeder Eigentümerversammlung ein Protokoll anzufertigen, es in Kopie an alle Miteigentümer zu versenden und das Original dauerhaft zu verwahren. Es muss Ort, Tag und Zeit der Versammlung enthalten, die Feststellung der ordnungsgemäßen Ladung, Auflistung der Teilnehmer nebst Miteigentumsanteilen, die Feststellung der Beschlussfähigkeit sowie die einzelnen Tagesordnungspunkte nebst kurzer Darstellung der vorgetragenen Dokumente und das jeweilige Beschlussergebnis.
Das Protokoll ist vom Verwalter, dem Beiratsvorsitzenden (sofern vorhanden) und mindestens einem teilnehmenden Miteigentümer zu unterschreiben.
Hierbei handelt es sich in der Regel um eine Umlage zur Beseitigung von Liquidationsschwierigkeiten z.B. bei einem außergewöhnlichen Reparaturbedarf oder zur Heizölbevorratung. Sie ist von allen Miteigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu leisten und wird im Jahr des Zuflusses in die Hausgeldabrechnung eingestellt.
Im Gegensatz zum Sondereigentum, das als Begriff für Räume steht, die zu Wohnzwecken dienen (= Eigentumswohnung), bezeichnet das Teileigentum Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen (z.B. Gewerberäume, Läden). Die gesetzliche Regelung gilt im Übrigen analog.
Die Tierhaltung kann durch Mehrheitsbeschluss (Wohnungseigentum) oder per Vereinbarung im Mietvertrag (Mietwohnung) untersagt werden. Wobei Kleintiere (Ziervögel, Zierfische, Goldhamster u.ä.) nicht unter die Tierhaltung fallen, sondern grundsätzlich gestattet sind.
Grundsätzlich unzulässig ist eine übermäßige Tierhaltung (z.B. 12 Hunde in einer 2-Zimmer Wohnung) oder die Haltung/Züchtung von Schlangen, Ratten, Kampfhunden etc.
Der WBS ist eine Bescheinigung, die den Mieter zum Bezug einer öffentlich geförderten Wohnung berechtigt.
Voraussetzung zum Erhalt eines WBS ist, dass bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Diese Grenzen können von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein, betragen in der Regel jedoch 12.000,00 Euro jährlich für die 1. Person, 6.000,00 Euro für die 2. und je 4.100 Euro für jede weitere Person im Haushalt.
Beantragt wird der WBS bei der für den Wohnort des Wohnungssuchenden zuständigen Stadt-/Gemeindeverwaltung, er ist 12 Monate gültig und muss vor Unterzeichnung des Mietvertrages an den Vermieter übergeben werden.
Im WBS ist angegeben, zum Bezug welcher Wohnung er berechtigt, wobei sich die Wohnungsgröße nach der Personenzahl der Familie des Wohnungssuchenden richtet.
Außerdem gibt es spezielle WBS für bestimmte Personengruppen (kinderreiche Familien, Senioren etc.), die dann jeweils zum Bezug speziell geförderter Wohnungen berechtigen.